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行业面临经济及行业下行压力的风险销售超预期下行的风险政策调控不确定性的风险

来源:东方财富 时间:2021-10-02 03:28 阅读量:9696   

8 月市场销售同,环比均大幅下降2021 年8 月,30 城新房销售面积同比增速—22.74%,环比增速为—24.61%目前行业销售拐点已经确立,开始进入负增长区间,未来若销售下行幅度超预期,则政策维稳预期将进一步加强分一二三线城市来看,同比方面,8 月单月一,二,三线成交面积增量分别为—1.21%/—17.71%/—43.53%,环比方面,一,二,三线增速分别为14.13%/—37.65%/—26.93%

去化周期反弹上浮趋势明显,仍处于四年来低水平截至2021 年8月,十大城市的存销比为8.92,较上月+0.43,去化周期环比+5.06%,同比—3.78%,伴随着市场销售降温,去化周期开始上行,但仍处于2017年以来的较低水平分线来看,一,二线城市存销比分别为7.11,10.29,分别较上月—0.76,+1.42

土拍规则频频调整,将迎来二次土拍高峰期厦门,长春,无锡3城第二批供地平均溢价率为9.38%,较2020 年全年年均水平—4.29pct

目前,二批土拍各地纷纷叫停,重新推出政策调整后的土拍规则,预计9 月二轮土拍会大批次进行,迎来推地高峰。

H1 增收不增利,土拍政策调整将带来盈利修复板块上半年增收不增利,营收两年CAGR+15.01%,归母净利润两年CAGR—19.13%,毛利率短期依旧承压,但拐点到来可期预收账款小幅上涨,行业杠杆率水平有望继续下降销售强韧性对现金流形成支撑物管公司普遍实现高增长

LPR 连续16 期持平,估值处于历史低位,修复空间大8 月20 日,全国银行间同业拆借中心公布,1 年期LPR 为3.85%,5 年期以上LPR为4.65%,连续16 期持平截至2021 年8 月31 日,房地产行业PE为6.7X,低于1 年移动均值7.9X,低于3 年移动均值8.8X,房地产行业PB为0.9X,板块估值仍处于10 以来的底部区域,未来修复空间较大

投资建议:行业的主要矛盾是在高地价,限房价的环境下不断下行的盈利能力,但在土地政策的不断调整下,房企的利润空间受挤压的局面将得到改善,同时基本面超预期下行,缓解了政策边际收紧的担忧,市场预期或将迎来修正目前来看,市场对板块的预期过于悲观,主流房企PE均值为4 倍,股息率为7.6%,行业估值处于历史最低水平,具备足够的安全边际,低估值+高股息的组合凸显性价比我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A,保利地产,金地集团,新城控股,金科股份物业管理行业全面迎来黄金时代,市场空间足够广阔,预计2030 年市场规模可达2.5 万亿,行业进入基本面与政策面共振的阶段建议关注优质物业管理公司:金科服务,旭辉永升服务,新大正

风险提示:行业面临经济及行业下行压力的风险,销售超预期下行的风险,政策调控不确定性的风险。

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